全国市场调研走访系列之——北京

北京简称京，中华人民共和国首都，全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。位于华北平原西北边缘，东南距渤海约150千米。面积16800多平方千米。全市总人口为1381.9万人。北京市中心位于北纬39度，东经116度。雄踞华北大平原北端。北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在20－60米，山地一般海拔1000－1500米，与河北交界的东灵山海拔2303米，为北京市最高峰。北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温10～12摄氏度，1－7月－4摄氏度，7月25～26摄氏度。极端最低－27.4摄氏度，极端最高42摄氏度以上。全年无霜期180－200天，西部山区较短。年平均降雨量600多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达700毫米以上。降水季节分配很不均匀，全年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。

第二部分：经济发展概况

全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。

工业：工业生产快速增长。全年完成工业增加值1290.2亿元，比上年增长19.3%，增幅提高7.1个百分点。工业对全市经济增长的贡献率为43.4%，提高10个百分点。全市规模以上工业企业(即全部国有工业企业及年产品销售收入500万元及以上的非国有工业企业)实现增加值1259.5亿元，增长19.9%。其中，国有及国有控股企业实现增加值652.9亿元，增长17%；外商及港澳台企业实现增加值474.8亿元，增长24.9%。

增长结构出现积极变化。在重点监测的13个工业行业中，专用设备制造业、交通运输设备制造业、医药制造业、石油加工炼焦及核燃料制造业等7个行业增速在20%以上，形成了多点支撑的发展局面。其中，交通运输设备制造业实现增加值123.1亿元，比上年增长58.6%；占全市规模以上工业增加值的比重为9.8%，对规模以上工业增长的贡献率为22.8%。全年汽车产量53.9万辆，比上年增长55.2%；其中轿车产量18.2万辆，增长1.5倍。

高新技术产品制造业较快增长。全年高新技术产业实现增加值377.7亿元，比上年增长17.7%(按现价计算)，增幅提高10.6个百分点。其中电子与信息增长14%，生物医药增长18%，新材料增长40.2%，光机电一体化增长22.6%；占高新技术产业增加值的比重分别为64.7%、8.8%、10.7%和12.6%。程控交换机、移动电话机和微型电子计算机等主要高新技术产品产量分别比上年增长63.9%、16.5%和15.9%。高新技术产业增加值占全市规模以上工业增加值的比重为30%。

工业经济效益大幅提高。全年规模以上工业企业经济效益综合指数169.3%，比上年提高18.4个百分点。实现利润310.8亿元，增长32%；利税总额522.5亿元，增长23.9%。

建筑业：建筑业生产平稳增长。全年建筑业实现增加值320.2亿元，比上年增长6.2%。建筑业总产值达到1505.8亿元，增长15.2%；房屋施工面积13073.6万平方米，增长7.5%；竣工面积4526.3万平方米，增长0.9%。建筑企业效益有所提高。全年实现工程结算收入1542.5亿元，增长16%；实现工程结算利润131.5亿元，增长16.4%。按施工产值计算，全员劳动生产率14.9万元／人，增长14.6%。

第三部分：房地产市场发展概况

房地产业保持较快发展。全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。

商品房市场需求活跃。全年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。

成交面积和套数呈上升态势，本地购房客户成交面积下降。近几年来，京城楼市的成交面积和套数一直呈加速上升态势。2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面积的1.87倍；2004年成交套数共129，028套，是2003年成交套数的1.77倍。北京本地购房客户的成交户型的面积呈逐年下降趋势，1999年平均面积为160平方米／套，至2003年降为126平方米／套，2004年的成交户型平均面积为120平方米。成交均价方面，2004年基本保持了2003年的水平，为8055元／平方米。

各类物业投资增幅加大，写字楼开发热度持续升温。2004年1～11月，用于办公楼的房地产投资为150.4亿元，与2003年同期相比增长31%；用于商业营业用房的投资为76.3亿元，与2003年同期相比增长62%。从增长速度看，虽然商品住宅仍然是北京主要的开发投资领域，但2004年以来办公楼、商业营业用房的投资增速有所加快。这表明写字楼开发热度持续升温。目前，北京市写字楼市场供需趋旺，租金持续微幅上扬。但是，由于短期内市场供应过大，造成优质写字楼平均空置率上升，为17%左右。除了少量如东方广场等高档写字楼租金有上升微调外，近几年不断增长的供应量仍然促使大部分高档写字楼纷纷以下调租金等优惠措施，吸引或挽留大中型外资企业机构，以对抗市场供应量的竞争。

地产投资增速高开低走，总体呈现逐月回落态势。2004～2005年，北京在整体经济的高速发展以及奥运经济的拉动下，整个城市的经济与市政建设为房地产行业的发展提供了更大的空间，世界级的跨国公司将更多的生产与研发基地转移到北京，消费市场比较活跃，投资增势趋稳。2004年1－11月，北京房地产完成投资中，利用外资同比增长38.6%。房价在总体上仍处于较高水平。近年来，虽然北京市商品房平均售价增幅不高，但与全国相比仍处于较高水平。截止到2004年11月底，全市商品房平均售价5052元／平方米，高出全国平均售价(2758元／平方米)近1倍。

从整体上讲，2005年北京楼市在通过2004年下半年的调整后，供应量会呈现低开高走的态势，将于下半年大幅增加。再加上一些超级大盘的低价入市，也会对房价有抑制作用。但是，由于土地成本增加，再加上整体供应量相对前几年减少，北京房价将会出现一种稳中有升的局面，房价将小幅上涨。

第四部分：北京市场特点

北京作为我国的首都，在政治上具有不可动摇的地位，但在经济上对周边地区的带动不是很强，造成了当地自身经济的繁荣，周边地区经济实力相对落后。所以，北京中央空调市场成为了众多品牌的兵家必争之地。近年来，北京凭借2008奥运会的东风，中央空调项目遍地开花，市场份额巨大，据不完全统计，2004年北京地区中央空调的设备总价在18亿－20亿之间。

在区域辐射方面，由于北京与天津地理位置的特殊关系，考虑在具体的操作中的方便，两座城市往往划分到同一区域，但北京地区工程项目繁多，业务量相对较大，有些工厂也会将北京市场划为单独的区域进行管理。当在北京市场日趋平稳，发展达到一定水准后，各个工厂积极向河北、东三省、山西等地区开展渠道建设，在经销商、品牌推广、设计院等方面进行资源投入，以期通过北京市场引导周边市场的发展。然而，由于周边地区的经济实力有限，中央空调也并非生活必需品，消费观念的滞后使得这些地区的中央空调发展非常缓慢，只是少许一些著名品牌在此类地区略有发展。

北京地处京津唐重工业基地，近几年来，城市建设非常迅速，就目前而言京四环以内的土地供给已经非常紧张，并且中央空调项目已趋向饱和。政府机关兴建的行政中心、商用写字楼、餐饮中心、教学楼的兴建等一大批工程项目为中央空调的迅速发展提供了广阔的市场平台。而北京2008年奥运会无疑是带动北京经济增速的强心剂，极大地促进了北京政府在各项基础设施上地建设，成为市场中的一个亮点。由此带来地对中央空调的需求也陡然上升。但是在距2008年尚有3年时间里，北京奥组委响应国际奥组委的号召，提出了北京奥运瘦身的计划，使得本以为可以大干一场的土建工程进度放缓，中央空调产业受其影响将既定目标有所调整。

北京的作为全国的政治中心，一些政策法规的出台都领先于全国其他地区，中央空调的业内人士可以在第一时间获得最新的行业信息，即时作出应变措施，调整营销政策，在这一点上北京具有无可比拟的优势。

从机型消费的结构分析，2004年大型中央空调与小型机组基本上各占据了北京市场的半壁江山。大型水系统中央空调由于其悠久的研发历史，稳定高效的运作和舒适的空间环境，仍然牢牢占据着一些标志性工程。而对于大型水系统机组的采用与北京自然环境的工况要求密不可分。在大型水系统方面，以约克、特灵、麦克维尔、开利等以电制冷为主和远大、双良等溴化锂吸收式制冷厂家的表现得更为突出。相对于电制冷，溴化锂吸收式的空调方式在经过98年由于能源紧缓迅速提升之后，经历了一度的衰落期，而到了2003年全国范围内的大面积电荒使溴机市场又迎来了新的机遇。而溴化锂的起起伏伏总给大家溴化锂机组的成败在很大程度上取决于国家政策的导向，天然气的价格补贴等措施。如今，溴机厂家积极寻找突破口，研发新产品如烟气型溴化锂吸收式冷热水机组，并使之与汽轮机配套使用成为热、电、冷三联供系统，该系统的研发成功对于节约能源、减轻电网压力有着重要的意义。北京地处华北，属温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热、冬季少雨，自然条件对于各种各样的空调方式提出了更高的要求，而以水源地源热泵的兴起为中央空调的节能带来了一丝新鲜的空气。以美意为代表的水源热泵机组在北京市场已经初有收获。此外，中小型中央空调市场的争夺得更加激烈。水系统、风管机、多联机以各种各样的空调形式进入我们的视野。它们都具有各自的优势，并且分别占有一定的市场分额。这一点可以从新落成的建外搜狐商住两用楼盘得出结论，该楼盘采用的中央空调的种类几乎涵盖了所有中央空调的种类和形式。

伴随着市场的快速增长，国内涌现了大量中央空调企业，在北京地区聚集了国内绝大部分的品牌，市场竞争日益激烈，在业内人士看来，北京市场缺乏了一定的规范性，大环境走向逐年恶化的局面。大品牌依托自身的品牌影响力和过硬的产品质量，具有一部分相对稳定的用户群体，如政府机关、房地产楼盘、学校等。而一些国产品牌和进入中国市场较迟的品牌则依靠较低的价格冲击市场，以求得更快地占领市场份额。由于市场的混乱使得部分老牌经销逐渐退出零售终端，转而进入操作流程相对简单的批发领域，也就是我们所说的囤货商。而他们往往具有良好的渠道基础，无论渠道信息还是从业经验非常丰富，在业内有着良好的声誉。囤货商也受到众多厂家的追捧，他们的存在缓解了厂家的资金压力，更重要的是为用户及时提供了方便，也加快了中央空调厂家售后服务的应变能力。一些大型中央空调都拥有自己的囤货商以方便市场操作。

囤货商和厂家在共同利益驱动下，使销售业绩连年稳步增长，由此形成了另一个行业现象：北京地区的品牌集中度已经达到了相当高的水平。据不完全统计，北京市场电制冷的主要的四大品牌占有市场总量的40%左右。而在余下的60%市场份额中，溴化锂市场又占有其中的30%左右的市场份额。由于北京市工程项目众多，余下的中央空调的容量仍然可以保证众多厂家的胃口，也成为了厂家纷纷涌入北京市场的原因。厂家为了营销自身的产品也是竭尽所能，归结到最后都是在价格上做文章，甚至不惜以售后服务作为牺牲。可能在前期的市场运作中，此类中央空调厂家会做得顺风顺水，一旦问题暴露后将造成难以挽回的损失。

在2004年北京地区中央空调市场中，约克、特灵、麦克维尔、开利、大金仍然在市场中充当了主要的角色，其中将总部设在北京的大金占据地理优势，在冷媒系统中表现出了强劲实力。尽管其他品牌在此类产品中加强了产品的研发和生产，但是对于大金的主要客户群，尤其是政府单位的用户受到的影响并不大。另外，美的、海尔等品牌继承了在渠道上的优势，今年上半年也获得了较好的增长，此外，中外合资品牌在北京市场中也占有一定的比例，其中以日立表现尤为突出。