全国市场调研走访系列之——合肥

合肥，安徽省省会，位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。全市总面积7266平方公里，其中市区总面积639.7平方公里，全市总人口448万人，其中市区人口146.5万人。

合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区。合肥地处江淮之间，处于中纬度地带，为亚热带湿润季风气候。年平均气温在15℃－16℃之间，极端最低气温－20.6℃，极端最高气温38℃以上。年平均降水量在900－1000毫米之间。全年气温变化的特点是季风明显、四季分明、气候温和、雨量适中、春温多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中，气候条件优越，气候资源丰富。

第二部分：经济发展概况

2003年，合肥市尽管遭受了非典和洪涝等较多灾害的侵袭，经济运行仍然保持了稳定回升的态势，经济增长速度、结构和质量开始同步，宏观态势日趋良好，微观活力明显增强。国民经济继续持续较快增长。据初步测算，全年完成生产总值477.78亿元，按可比格价格计算，比上年增长13.3%。其中，第一产业因灾减产，实现增加值40.81亿元，下降.4%；第二产业增加值238.33亿元，增长16.1%；第三产业增加值198.64亿元，增长13.8%。三次产业比例为8.54∶49、88∶41.58。按户籍人口计算，人均GDP突破10000元，达10562元，比上年增加1288元。

工业生产持续较快增长。全年工业企业完成增加值184.78亿元，比上年增长13.3%；其中国有和年销售收入500万元以上的非国有工业企业(简称规模以上工业企业，下同)完成产值516.63亿元，增长21%；规模以上工业中，重工业完成产值335.93亿元，同比增长21.9%，轻工业完成产值180.70亿元，增长19.5%；内资企业完成产值301.08亿元，增长14.2%，外商和港澳台商投资企业产值为215.55亿元，增长32.8%；国有及国有控股企业完成产值274.87亿元，增长16.1%。全年工业产品产销率为98.95%。

工业结构调整成效显著。全年规模以上工业中高新技术企业完成产值同比增长23.4%，私营工业企业完成产值同比增长39.5%；汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材三大支柱行业完成产值同比增长24.1%。主要工业产品产量中，能源类产品稳步增长，发电量和焦炭同比分别增长7.8%和13.3%，供热量则增长较快，增幅达35.6%；机械类产品增幅较大，挖掘机和叉车分别增长35.4%和40.3%；日用电器类产品除彩电增长平缓外，洗衣机、电冰箱和空调器等产品产量均快速增长，同比分别增长27.2%、36.7%和87.6%。

企业经济效益继续提高。全年规模以上工业企业经济效益指数为159.36，比上年提高12.3个百分点；实现销售收入501.29亿元，同比增长22.1%；实现利税58.40亿元，增长26.7%；其中实现利润27.51亿元，增长53.2%。

建筑业保持快速发展。全年完成建筑业总产值160.82亿元，增长25.9%，其中装修装饰产值完成14.47亿元，增长18.1%，在省外完成产值31.18亿元，增长30.6%；全年施工项目增长较多，达到8694个，其中本年新开工6208个，分别比上年增加了1543个和763个；完成房屋建筑施工面积1798万平方米，增长30.6%；全年建筑业企业劳动生产率为81219元／人，增长16%。

第三部分：房地产市场发展概况

随着国家扩大内需政策的实施，房改政策的逐步到位，近些年合肥房地产业发展势头迅猛，正逐渐成为新的消费热点和经济增长点。尤其是近两年，合肥房地产市场形势更加看好。从商品房销售看，1999年市区办理合同登记备案65.97万平方米，销售金额9.8亿元。2000年已达到141.7万平方米、21亿元。从存量房交易看，1999年市区成交290万平方米，成交金额14.61亿元。2000年成交236万平方米，13亿元。这种可喜局面的出现，预示着合肥的房地产市场将会有一个较长时问的稳定发展期。

如果说2003年是合肥房地产市场住宅投资火爆的一年，进入2004年的合肥楼市，商业地产的投资无疑是异军突起。纵观近期合肥房地产市场的投资主体和方向来看，资金流和市场关注度开始向商业地产倾斜。写字楼、商务公寓、产权式酒店、建材商城、大型购物广场等商业地产模式纷纷亮相。家乐福、普尔斯玛特等国际知名的零售企业也开始将目光投向合肥。

合肥商业地产的再度升温，应该说是一种大势所趋。受合肥对外招商引资力度的加大，整体宏观经济形势持续利好因素的刺激，居民收入水平的提高，消费需求和消费能力的增强，是拉动合肥商业地产尤其是零售业兴起的主要因素。加上合肥的城市化进程加快，城市人口的增加以及旧城改造、新区建设和城市扩建等公共配套和社会服务的功能需要，这些因素都促进了各种商业类物业的发展。另外单从地产投资的角度来看：合肥房地产市场这几年的住宅投资规模相对过大，市场竞争激烈，加上开发商土地储备普遍有限，其发展空间和利润空间相对较小。而商业地产的开发门槛较高，对土地体量的要求也不是很大，投资利润也相对纯住宅投资丰厚。市场和利益因素永远是商家投资的一根无形指挥棒，商机和利润是任何一个开发商和投资商无法抗拒的诱惑。

第四部分：合肥市场概况简述

合肥地处安徽省中心位置，作为省会城市，合肥担负着全省行政枢纽的职责，也是安徽省的政治文化中心。由于合肥自身的经济特色不鲜明，带动其他周边城市经济发展的作用不是很突出，所以导致安徽的一些周边城市的经济重心被其它城市所牵制，而这些城市往往都具有各自的城市特点，经济上并没有对合肥有更大的依赖性。如钢铁为支柱产业的马鞍山，以旅游为支柱产业的黄山，出口煤矿著称的淮南淮北。这些城市由于各自以较强的特色产业为支撑，中央空调的需求量与合肥相比并不处于下风。但是随着近几年来合肥城市基础建设加速，使得当地中央空调的需求量较之往年有了较大幅度的增长。据业内认识分析，2003年安徽省中央空调的整体规模已经达到3个亿，而合肥大约占全省总量的1／4，达到8000万左右。

据了解，在合肥市场中，以水系统为主的市场占有率占据了较高的市场份额，但是多联机系统在一些新建工程的运用得越来越多，目前市场中新近介入的中央空调工程中多联机系统占据了近四成。当地业内人士认为，合肥地区多联机市场的逐步放大的原因首先是华东地区的气候条件，比较适合多联机产品的性能特点犉浯危以大金为主的众多多联机厂家纷纷在合肥建立办事处，对推动多联机市场起到了很好的作用。此外，安徽地处江淮之间，冬季空气湿度较大，考虑到气候等因素，政府已经开始出台相关的政策，在全市范围内敷设热力管网。热力管网的全面建设使得以余热为能源的溴化锂中央空调系统得到了广泛的运用，特别是一些空调面积较大的中央空调项目中往往采用以远大为代表的溴化锂机组。同时以节能为主要特点的地源／水源热泵机组也占据了一部分市场份额。

在渠道方面，合肥经销商的实力普遍较弱成为制约市场快速发达的关键因素。由于安徽省属于中央空调二级市场，经济实力与华东沿海地区存在着较大的差距，人们的消费理念也停留在较低的层次。经济环境的制约使得很多不知名的小品牌凭借较低的价格在这里找到了适合自己生存的空间，目前，合肥地区存在着大大小小三十多个品牌。这也为一些中央空调经销商为了争夺项目，在销售中央空调设备时大打价格战打下了市场基础。因此以设备销售为主的经销商的利润逐渐下降，以设备安装为主的工程型经销商，在安装利润的积累下使得自身的实力得到不断的壮大。而此类经销商往往不是某一品牌的专一经销商，由于其拥有强大的社会资源，因此厂家对他们有着较强的依附性。相对而言，一些对某一品牌有着较高忠诚度的专业经销商实力没有得到相应的提升。

经销商的实力较弱，对厂家的依赖性越来越高，这也对各个厂家的驻合肥办事处提出了更高的要求，经销商需要厂家更多的扶持。所以各个品牌在市场的投入力度决定了其市场份额的多少。外资品牌如进入合肥地区时间较早的麦克维尔凭借价格上的优势和在人员上的大力投入，不论大中小型项目都主动出击，占据市场的领先位置。而一向以稳定和品质著称的约克、特灵、开利在一些大型项目中依然拥有自己的稳定用户，市场份额保持优势。以大金等为代表的一些日资品牌由于进入合肥地区时间较晚，目前正处于打基础的磨合阶段，短期内市场的占有率有着巨大的释放空间。另外，国产品牌如格力、海尔、美的、天加、清华同方等厂家也是不可或缺的中坚力量。而以远大为代表的溴化锂中央空调厂家以其产品的优势稳稳占据着一定的市场份额。