全国市场调研报告系列之——武汉

武汉，湖北省省会。位于江汉平原东缘，长江与汉水交汇处。北距首都北京1190公里。介于东经113°41′－115°05′，北纬29°58′－31°22′之间。东与黄冈市、鄂州市、大冶市接壤，南与咸宁市、嘉鱼县、洪湖市相连，西与仙桃市、汉川市毗邻，北与孝感市、红安县、麻城市相接。南北最大纵距155公里，东西最大横距134公里，辖区总面积8467平方公里，其中市区面积3963.6平方公里，城市建成区面积202平方公里。现辖江岸区、江汉区、 口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、蔡甸区、江夏区、东西湖区、汉南区、黄陂县、新洲县等11个区2个县。总人口715.9万人，其中城市人口382.1万人。居民以汉族为主。地形属残丘性河湖冲积平原，山丘、湖泊与平陆相间，其中北部小片山地为大别山余脉。海拔19.2－873.7米。江(河)湖水面占总面积的25%。主要河流有长江、汉水、滠水、府河、倒水、举水、金水、东荆河等。较大的湖泊有梁子湖、涨渡湖、汤逊湖、东湖等。呈东西向的两列低矮山系与南北向的长江在市区形成垂直轴线。长江、汉水把市区分割为武昌、汉口、汉阳三部分，形成“三镇鼎立”的独特城市格局。属典型的亚热带湿润季风气候，四季分明。年平均降水量1284毫米，降水相对集中于6～8月。年平均气温16.4℃。夏季高温持续时间长，极端最高气温为41.3℃，最低气温为－18.1℃。

第二部分：经济发展概况

国民经济增长加速。初步核算，全年完成生产总值1956亿元，按可比价格计算，比上年增长14.5%，增幅提高2.4个百分点，创7年来新高。其中，第一产业增加值103亿元，增长5.2%，提高0.9个百分点；第二产业增加值903亿元，增长17.8%，提高5.0个百分点；第三产业增加值950亿元，增长13.0%，提高0.5个百分点。三次产业结构由上年的5.7：44.6：49.7变化为5.3：46.2：48.5，第二产业比重上升1.6个百分点。

市场价格总水平有所上涨。全市居民消费价格总水平比上年上涨3.3%。其中，食品上涨7.4%，居住上涨5.7%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.3%，烟酒及用品上涨1.7%，衣着下降0.2%，医疗保健和个人用品下降1.4%，交通和通讯下降2.4%，家庭设备用品及维修服务下降3.4%。商品零售价格上涨1.0%。工业品出厂价格上涨4.6%。其中，生产资料价格上涨7.90%，生活资料价格下降2.4%。原材料、燃料、动力购进价格上涨14.5%。

工业生产快速增长。全年全部工业增加值733亿元，增长17.6%，其中，规模以上工业企业(即国有工业企业及年产品销售收入500万元以上的非国有工业企业)增加值538.89亿元，增长21.7%。全市规模以上工业企业总产值1678.34亿元，增长26%。其中，国有经济总产值692.78亿元，增长37.9%；集体经济总产值63.39亿元，增长21.4%；股份制企业总产值535.77亿元，增长24.1%；外商及港澳台经济总产值334.76亿元，增长10.2%。重工业增长明显快于轻工业增长，全年重工业总产值1217.44亿元，增长29.2%；轻工业总产值460.90亿元，增长18.3%。轻重工业结构由上年的29.0：71.0变为27.5：72.5。

工业经济效益大幅提高。全市规模以上工业企业经济效益综合指数173.5，比上年提高21.9个百分点。实现产品销售收入1604.30亿元，增长24.5%；利税总额232.20亿元，增长28.4%，其中利润总额115.90亿元，增长50.9%。

建筑业稳定快速发展。全年完成建筑业增加值170亿元，比上年增长18.5%。房屋建筑施工面积4403.39万平方米，增长12.2%。

房地产业稳步发展。全年房地产业增加值79亿元，比上年增长20.0%。全年房地产施工面积2439.12万平方米，比上年增长24.7%；竣工面积702.29万平方米，增长2.9%，其中住宅竣工面积608.91万平方米，增长1.4%。

商品房市场需求旺盛。全年销售商品房658.08万平方米，增长21.2%，商品房销售额165.59亿元，增长47.2%；商品房空置面积121.71万平方米，下降33.9%。全年存量房交易6.17万起，建筑面积615.78万平方米，交易产价53.36亿元。

第三部分：房地产市场发展概述

2004年，武汉市房地产市场按照国家宏观调控政策，为城市建设和社会经济发挥了积极有效的促进作用，武汉房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势。

从投资情况看，武汉市房地产投资保持37.6%的增长速度，施工面积增长24.7%，竣工面积增长2.9%，销售面积增长21.2%；从价格情况看，商品住房平均价格上涨13.4%，二手住房平均价格上涨37.1%，全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。

2004年武汉市房地产开发投资为233.3亿元，同比增长37.6%，占全社会固定资产投资的28.4%。城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。2004年全市房屋施工面积为2439.12万平方米，同比增长24.7%。房屋新开工面积为1055.22万平方米，同比增长39.5%，占总施工面积的43.3%。房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长2.9%。

随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。全年商品房综合物业平均价格为3579.77元／平方米，同比增长7.0%，2004年第四季度综合物业平均价格为3686.45元／平方米，同比增长9.1%。

其中，全年住宅平均价格为2667.64元／平方米，同比增长13.4%，2004年第四季度住宅平均价格为2835.6元／平方米，同比增长19.8%；全年写字楼平均价格为4491.90元／平方米，同比增长3.5%，2004年第四季度写字楼平均价格为4537.29元／平方米，同比增长3.3%。

全年二手房综合物业平均价格为1777.13 元／平方米，同比增长33.1%，2004年第四季度综合物业平均价格为2002.55元／平方米，同比增长40.6%。

武汉作为东西部综合地，在西部大开发的前提下，其房地产市场所蕴含着的巨大潜力日益彰显。截至目前，已登记的外地来汉房地产开发企业已达102家。据业内人士分析，外来开发商进入武汉，起到“催化剂”的作用，带动了武汉楼市逐渐由低端价格竞争向高端产品品质、环境乃至人居文化竞争转变。相对以往只专注做房地产项目不同，开发商开始以更多的精力投入到对新地产深入探讨中。并提出了一系列新地产标准，以此作为楼盘销售的制高点。从细节层面，产品逐渐精细，品质提高，品牌楼盘越来越多，对市场冲击力越来越大。在地产营销中，地产商不再重复使用雷同概念，而是根据地段、环境、规划等要素，重新考虑楼盘的核心价值，并提炼出独特的卖点，市场更加细分，以避免同质化竞争。

房地产开发企业在对商品房的价格、环境、规划设计、建筑质量、物业管理等各方面重视的同时。品牌形象效应正益受开发公司青睐。主要由于开发企业需要利用其前期开发的楼盘创造良好口碑以促进新开项目的销售，加之住宅产业化的深入实施，开发企业的开发水平和消费者意识会逐步提高，使得开发企业重新重视企业品牌形象。

几年之前武汉市的高层住宅市场几乎是一个空白，然而近两年随着整个市场的升温，高层市场也开始复苏，从而唤起了“回归城市”的呼声。本年度，武汉市开盘的高层项目就有数十个，此外还有一批高层住宅也已在酝酿之中。″山雨欲来风满楼″，随着高层住宅市场的崛起，江城楼市必会再添生机。作为以商务办公为主要用途的写字楼物业，其兴旺与冷清和其所在区域同期经济发展情况密切相关。本年度写字楼市场比较活跃，租售价格不断攀升。不论是作为写字楼聚集地的汉口，还是出现项目新亮点的武昌，销售业绩皆不俗。体现了武汉市写字楼市场的热度和日渐成熟。

本年度武汉市户型设置日趋理性。需要说明的是，这里所提出的“理性回归”并不等同于户型面积的绝对“减少”，而是通过更合理的户型设计，体现不同消费群体的需要，精减掉原来的“超大户型”的累赘部分，以得到适应市场需要的“新产品”。2004年小户型的市场表现热闹非凡。业内人士表示，小户型最大的魅力就是总价低，由于这个极具竞争力的优势，加上商家宣传力度的加大，使众多消费者将小户型作为住房投资的首选。而且，小户型所表现出的两个新动向也值得关注：一是竞争使得品质大为提升。二是在整体规划上新意频出。

第四部分：武汉市场概况简述

武汉地处我国内地中心，长江及汉江在此交汇，水陆交通便利，素有“九省通衢”之称，其城市面积也名列北京、上海之后，对中西部地区政治、经济、文化的发展具有极大的拉动作用。另外，武汉也是我国第一大“火炉”，其80%的空调普及率也反映出巨大的市场容量。随着近两年来中西部的发展越来越受国家的重视，经济水平的增大，城市建设规模的扩大，中央空调占有比例不断扩大，市场容量逐年增加，所以，武汉也受到了众多品牌的重视，纷纷抢滩这个市场。据不完全统计，2004年武汉地区中央空调设备总价在5－7亿之间。

在华中地区，有些品牌考虑到管理、操作上的方便，会将湖北、湖南，甚至于江西、河南划分到同一区域。但武汉地区区域广泛，市场容量增加，发展潜力巨大，同时也有一些品牌将武汉划为单独的区域，进行管理。目前，湖北区域的大部分份额都集中在武汉三镇，加上品牌众多，其竞争已经相当的激烈。于是乎，各个厂家掉转矛头，加大对宜昌、襄樊、十堰等二级市场的资源投入，以期通过武汉的经济拉力引导二级市场的发展，例如，三菱重工海尔在襄樊地区另设一个工贸公司，专门针对二级市场进行开拓。然而，中西部地区的经济水平相比华东地区还是相对滞后的，没有什么特色的经济产业，实力有限，一时间很难起到一个决定性的作用。另外，受到消费观念、市场需求的抑制，二级市场的中央空调发展相对缓慢，只有些许一些品牌在此地略有发展。

长江、汉江在武汉交汇，将武汉一分为三，武昌、汉口、汉阳三镇隔江相望，呈三足鼎立之势。在国家积极的政策引导下，近年来武汉城市建设不断加快，城市面貌变化很快，政府也是通过改善招商引资的环境，拉动城市经济发展，达到一个良性循环的过程。目前，武汉已拥有四个高新技术开发区，吸引了一大批工厂企业在此投资，拥有如武钢、武汽、武烟等国家大型企业，因此，这也成为了带动当地中央空调市场发展的重要组成部分。

优越的地理位置、突出的气候条件以及巨大的市场潜力使得众多厂家都感觉到了“得武汉者得华中、得华中者得天下”的道理。在这种理念的支撑下，众多厂家为了忙于抢夺市场，基本上都采用并善于运用的竞争手段——价格战。无数次的事实证明，几乎每一次最终蔓延到全国性的行业性价格跳水都少不了武汉市场的摧化。在这里，几乎所有家电价格都与周边地区形成明显的差价，武汉也因此素有“价格盆地”之称。中央空调作为一种系统工程，有一定局限性，并未走进普通消费者当中，但其也未能幸免于“价格”之争。

武汉市场体现出了其强大的“包容性”，据业内人士估计，武汉区域的品牌数量达100余家，大到外资企业，小至“家庭作坊”，都能够在武汉谋得一席生存之地。一些二、三线品牌没有稳固的市场基础及良好的市场开拓能力，只能以价格冲击市场来寻求发展，市场进入过度的竞争状态，形成恶性循环，没有一定的市场规律，处于一种无序的竞争状态，大环境走向逐年恶化的局面。这种情况下，市场中也出现了一系列的连环反应，从招标环境到付款方式，以及没有较好商业信誉度，使一些小品牌的生存更为艰难。

由于市场的混乱，一些老牌经销商都不愿意承担风险成为专业设备经销商，转向专业度更高、更适合市场需求的系统工程商，他们往往拥有较高的专业程度，无论渠道信息还是从业经验非常丰富，在业内都有着良好的声誉，如武汉大洋、新菱等，另外，以开设形象店的模式也成为了部分经销商的经营方式，并且形象店基本上是开设在商业繁华中心，能够充分吸引消费者眼球，对于品牌形象的提高起着一定的作用。其中，武汉鲁广中央空调有限公司依托着鲁巷广场集团的平台，成为武汉地区最大的中央空调展示厅。而在华东华北地区倍受厂家追捧的囤货商，并没有在武汉区域受到欢迎。据业内人士分析，这可能是受到市场环境的影响，众多商家虽拥有一定的资金实力，但变化多端的市场格局使他们不愿承担风险，最多也就是一些商用渠道囤积一些风管式、嵌入式等常用机型，出货压力较小，如湖北恒信德龙。此外，更多小公司只是一味的跟踪项目，没有建立齐全的售后服务体制，归结到底都是在价格上做文章，此类商家可能在前期市场动作中会收到一定效益，但问题一旦暴露，将会带来无法估量的后果。渠道的单一性使为数不多的“大牌”经销商成为各个厂家争夺的重点，往往这些经销商的品牌忠诚度都不是很高，以工程选择品牌，往往都会同时操作几个品牌。相反，一些还需工厂扶持发展的“小”经销商对品牌的忠诚度会更高一点。

从机型消费结构分析，近两年来小型机组的市场份额急剧增长，大有与大型中央空调平分天下之势。据业内人士分析，2004年大型中央空调机组与小型中央空调机组的比例大致为6：4。

大型中央空调机组由于其稳定的工作效率，悠久的历史以及在大型空间上的优势，仍牢牢把握着一些大型标志性工程。对于离心式机组、螺杆式机组、溴化锂机组以及一些风冷热泵、水源热泵机组等市场，都具有一定的市场特性。

离心机市场：

离心机因其较高的技术含量，一直以来都被外资品牌占据市场的绝大部分。据不完全统计，2004年武汉离心机市场出货量在35台左右，占据整个大型中央空调机组15%左右的份额，其中，特灵以其优秀的品牌品质，在此市场中的优势最为明显。

螺杆机市场：

近些年来，随着国内外厂家加大对螺杆机组的研发投入，此类产品已经普及到各个地区的工程项目当中去了。武汉地区的螺杆机市场也是百花齐放，选择空间较大。因此，各个品牌对于此类市场的竞争也是八仙过海各显神通，形成一定品牌格局。据不完全统计，2004年武汉螺杆机市场的拥有量在300套左右，占据大型中央空调技术份额的45%左右，外资品牌仍占据主导地位，一些国产品牌，如天加、台佳等也拥有相当一部分的市场。

溴化锂市场：

作为国内技术较为领先的溴化锂机组，八十年代在武汉打开市场后至今，也已经历了一波三折，各个厂家一直在寻找市场的突破口。遭遇了2003年全国范围内大面积电荒之后，使溴机市场迎来一个新的机遇。在电力紧缺、原油价格上涨之后，燃气型溴化锂机组受到用户的青睐，对于川气入汉，国家在使用天然气价格补贴等政策的实施，此类市场将会逐步扩大。据业内人士分析，2004年武汉溴化锂市场容量在8千万至1亿元之间，以双良为代表的国内企业表现尤为突出。

武汉虽然夏季异常炎热，但冬季也不温暖，经常出现气温零下5度的恶劣工况，自然条件对于各种各样的空调提出了更高的要求。一些技术简单运行稳定，运用范围广的风冷热泵机组，在各个领域的场所都有应用。

中小型中央空调市场：

随着城市面貌的不断改变，一些商业场所、写字楼等中小型空间及房地产市场的发展，中小型中央空调机组应用已成为一种市场潮流，逐步受到用户的青睐。据分析，风管机、多联机、小型冷热水机组分别占到此类市场45%、30%和25%。麦克维尔以其优秀的品质，较高的性价比，在风管机市场中一路领衔，成为该市场主导品牌，另外一部分基本上被国产品牌所瓜分。而在多联机市场中，大金依旧保持其高端形象，受到市场的青睐，美的、海尔、格力等国内知名品牌也利用渠道优势占有一定市场份额。此外，约克在小型冷热水机组方面的优势也不容忽视，成为市场主流。

末端市场：

据业内人士分析，2004年整个末端市场容量也在5000万元左右。天加以专攻末端市场的市场定位，取得了一定的成绩，在此类市场中处于领先地位。此外，麦克维尔、台佳等品牌也有一部分市场。