万科销售额破千亿 楼市调控真成空调？

自今年4月的“新国十条”到9月底的“二次调控”，国内楼市面临的调控压力逐步上升，虽然热点城市房价过快上涨的势头初步得到遏制，但距离公众期待的“降房价”依然遥远。由于种种复杂的原因，房价调控确实很难。截至12月1日，万科2010年度销售总额突破1000亿元。这一数字，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和。在调控政策不断推出的2010年，以万科为代表的房地产企业，却创出了历史最好的销售业绩，这是否是调控再次失效的标志？

万科提供的新闻资料也显示，2010年万科新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等城市，目前进入城市超过40个，布局更趋均衡全面。

万科总裁郁亮称，房价和地价存在联动关系，各地市场存在差异性。万科的快速开发策略和战略纵深布局非常有利于过滤行业波动。万科能取得较好的销售业绩，主要由于万科的经营模式符合市场需求和政策导向。具体包括两点，一是万科在产品上坚持主流定位，二是坚持快速周转的开发策略。

分析人士指出，调控房价的困难之源，主要在于住房有效供给不足、投资需求过旺以及调控的长效机制不完善。今后，房地产政策及制度安排应着力化解这三方面问题。

首先，相对于快速城市化进程所带来的住房需求，我国主要城市对土地和住房的有效供给明显不足。统计显示，近三年来，北京、上海、深圳等城市对商品住宅用地一直是“不饱和出让”，所供土地的规划建筑面积尚不及当年市场销售量的二分之一。

其次，理想的投资渠道有限，造成国内楼市投资需求过于旺盛。在通胀预期日益强化的背景下，财富持有者“货币资产化”的倾向十分显著。当货币转化为资产的意愿大幅增强时，以房产为代表的资产便成为争抢的对象。

第三，近年来，国内楼市调控更侧重于短期效果，长效机制尚不完善。包括提高首付比例、执行惩罚性利率、限购、限外等在内的一系列政策，对于遏制过旺投资需求“治标”不“治本”。房产税制、保障房体系、土地管理制度等长效机制的改革完善依然任重道远。

观察人士认为，今后，调控的着力点将是“紧货币、宽供应、调税制”，从根本上化解房地产市场供需失衡问题。以堵为主的宏观调控政策，并没有加大土地供应力度。历次调控已经证明，光堵不增的调控，只会屡调屡涨。9月底开始的二轮调控除城市土地增供有限，使得市场对房价的上涨预期不变。由于地方政府的GDP情结和土地财政现状，即使出台第三轮调控政策，也很难从根本上解决问题。