全国市场调研走访系列之——郑州

悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。嵩山风景名胜区是全国44个重点风景名胜区之一和全国文明风景旅游区示范点，“天下第一名刹”少林寺就坐落在嵩山脚下，威震海内外的少林功夫从这里走向世界。这里还有我国最早的天文建筑周公测景台和元代观星台、中国宋代四大书院之一嵩阳书院、我国现存最大的道教建筑群中岳庙等。在郑州周围，还有星罗棋布的古城、古文化、古墓葬、古建筑、古关隘和古战场遗址，中华人文始祖黄帝，著名历史人物列子、子产、杜甫、白居易、高拱等就出生在郑州。

郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。

郑州地区属暖温带大陆性气候，四季分明，年平均气温14.4°C。7月最热，平均27.3°C；1月最冷熎骄0.2°C；年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。境内大小河流35条，分属于黄河和淮河两大水系，其中流经郑州段的黄河150.4公里。

第二部分：经济发展概况

2003年郑州市国民经济持续快速发展，经济总量实现历史性突破，郑州经济发展迈上一个新台阶。初步核算，全年郑州生产总值突破千亿，达到1102.1亿元，比上年增长14.7%。其中第一产业增加值48.8亿元，增长4.6%；第二产业增加值573.7亿元，增长20.2%；第三产业增加值479.6亿元，增长10.0%。产业结构调整有新的变化，三次产业结构由上年的5.1∶48.9∶46.0变为4.4∶52.1∶43.5。人均生产总值15910元煴壬夏暝龀13.0%。非公有制经济蓬勃发展，完成增加值497.0亿元，增长21.0%；在生产总值中的份额达45.1%，比上年提高4.5个百分点。积极推进城市化战略，城市化进程进一步加快，中心城市集聚功能和辐射作用增强，年末全市城镇化水平达到57.0%，比上年提高1个百分点。

工业坚持走新型工业化道路，扩张总量，优化结构，拉长工业短腿，工业生产快速增长熢鏊傥1997年以来最高水平。全年全部工业增加值完成455.7亿元，比上年增长17.7%，其中规模以上工业企业(国有工业企业及年产品销售收入500万元以上非国有工业企业，下同)增加值297.4亿元，增长24.0%。在规模以上工业企业中，国有及国有控股企业增加值121.6亿元，增长19.2%，其中国有企业增加值71.9亿元，增长12.5%；集体企业增加值54.3亿元，增长25.3%；股份制企业增加值114.0亿元，增长25.5%；外商及港澳台商投资企业增加值28.2亿元熢龀33.9%；私营及其他经济类型企业增加值23.0亿元，增长42.0%。分轻重工业看，轻工业增加值69.8亿元，增长13.9%；重工业增加值227.6亿元，增长27.8%。工业产品销售率为98.2%煴壬夏晏岣0.2个百分点。

工业产业结构调整力度加大，优势行业进一步发展。铝、汽车、食品三大优势行业共完成增加值85.2亿元，比上年增长22.4%，增幅比上年提高2.6个百分点。其中汽车行业完成增加值21.1亿元熢龀45.9%；铝行业完成增加值27.7亿元，增长19.5%；食品行业完成增加值36.4亿元熢龀13.7%；三大优势行业占全市规模以上工业增加值的比重达28.6%。其他传统行业受市场需求拉动也保持快速增长，黑色金属冶炼及压延加工业增长70.0%，非金属矿物制品制造业增长35.8%，通用设备制造业和专用设备制造业分别增长35.9%和32.1%。

经济效益质量明显提高。全年规模以上工业企业实现产品销售收入874.9亿元，比上年增长29.1%熜略鱿售收入192.8亿元，超额完成销售收入“新增160亿”的目标。利税首次突破百亿，达到107.3亿元，增长30.8%；实现利润52.6亿元，增长52.8%，其中国有及国有控股企业实现利润21.2亿元，增长125.0%。企业全员劳动生产率43334元／人，增长18.6%；流动资产周转速度1.87次／年，比上年加快0.15次／年；资产负债率63.8%，降低0.97个百分点。工业企业经济效益综合指数达132.5%，比上年提高11.9个百分点，创历史最高水平。

建筑业生产快速增长。全市建筑业完成增加值113.4亿元，比上年增长34.9%；具有建筑业资质的独立核算建筑业企业共完成建安工作量156.5亿元，增长9.0%；施工单位工程个数6150个，其中投标承包工程4606个，增长17.0%，投标承包工程占全部施工工程个数的75%。

固定资产投资规模扩大，增势强劲，对经济发展的拉动作用明显增强。全年全社会固定资产投资完成502.3亿元，比上年增长47.4%。其中国有及其他经济类型投资358.6亿元，增长66.7%；城乡集体经济投资91.4亿元，增长18.2%；城乡居民个人投资52.3亿元，增长7.8%。投资结构不断改善，按投资管理渠道划分，基本建设投资完成228.9亿元，增长92.2%；更新改造投资完成45.5亿元，增长76.3%；房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%。按产业划分，第一产业投资完成18.1亿元，增长28.4%；第二产业投资完成159.9亿元，增长65.9%；第三产业投资完成324.3亿元，增长40.8%。总量中工业投资完成157.9亿元，增长66.4%。

城市建设再上新台阶。年末全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，其中建成区面积212.4平方公里。按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理和高水平经营城市”要求，制定了郑东新区“三年出形象，五年成规模”和中心城区“一年一小变，三年一大变”的规划。郑东新区33平方公里起步区规划已开始实施，新区内道路等基础设施基本完成，进入CBD区(中央商务区)的18个项目，诸如国际会展中心、广电中心、河南省艺术中心、高校园区和科技城等已开工建设。中心城区全方位进行了综合整治，东风渠、熊耳河截污清淤和美化、绿化主要项目基本完成；夜景照明工程和改造背街小巷工程顺利实施，21条主干道拆迁整治工作顺利完成；对中央商业区二七广场和德化步行街进行了高标准、高档次工程改造。

第三部分：房地产市场发展概况

郑州的房地产业发展很快，仅仅四五年的时间，已实现了质与量的飞跃。但是就开发理念来说，仍存在不小的差距，市场经济初级阶段的各种特点在中原地产界仍然表现得十分突出，整个市场呈现出一种非理性状态的繁荣阶段，这些主要表现在开发的无序、概念跟风严重、住宅形态重复、消费者购买不理性、空置率高等方面。

2003年郑州市完成房地产开发投资额74.3亿元，同比增长24.5%；郑州市商品房新开工面积383.8万ｍ2(发放施工许可证面积)，竣工面积300.2万ｍ2；在产品结构上，2003年住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房竣工面积占同期商品房竣工总面积的比重分别为91.4%、2.0%、4.4%和2.3%。2003年郑州市共销售商品房面积(含商品房预售)346.7万平米，同比增长达23.4%，增速高于投放增长的16.8个百分点。全年商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房销售面积占同期商品房销售总面积的比重分别为95.3%、1.4%、2.4%和0.8%。2003年底，郑州市商品房空置面积为95.4万平米，同比增长4.1%，空置率为24.7%，比2002年下降了9.1个百分点，处于国家人口的15%－30%的良性发展空间。

从房地产市场供需两个方面来看，市场的消化却赶不上供应量的增长速度且出现了相当量的空置，供方市场出现不理性的“繁荣景象”，这表现出市场单方面的“虚假繁荣”。需求市场增长缓慢，长期供应量的增加将有可能造成市场更多的积压量，对房地产开发商而言，竞争加剧，同时市场存在恶性竞争的隐患。

第四部分：郑州市场概况简述

郑州地处河南省偏北部，是全省的经济、政治、文化中心。河南是全国人口第一大省，郑州人口比较密集，因此也大力带动了城市基础建设发展的速度。尤其是国家开发中西部地区的步伐渐渐加快，郑州的经济得到了快速的增长，不但是郑州，包括开封、洛阳、焦作等一些地级城市，各自的城市建设规模都非常大，因此这也使得河南省的中央空调市场得到了快速的发展。据业内人士分析，2004年河南地区的中央空调市场的整体需求已经达到3.8亿，其中郑州的中央空调市场占50%左右，达1.9亿元(以设备价计算)。

据了解，在郑州市场中，传统的大型中央空调机组的市场需求量占到了比较高的份额，一些离心式、螺杆式、风(水)冷热泵机组、溴化锂制冷机组等在当地的接受程度比较高，尤其是溴化锂制冷机组占到了这类市场中的30%左右。当地业内人士认为，郑州地区的此类市场如此发达首先得益于郑州的气候条件(接近北方，冬季温度较低，对中央空调的制热效果要求比较高)，比较适应大型中央空调的机组特点。此外，前期专业的市场培育也是当地中央空调市场成熟的重要因素之一。据介绍，以开利、双良等为代表的企业进入郑州市场比较早，长期以来对经销商、用户，以及设计院等专业渠道推广等都比较到位。比如双良九十年代中期就开始在郑州市场发展，并且将河南市场发展成为了双良溴化锂机组的起源之地。今年9月份西气东输在郑州的开通，也给一些燃气型机组带来了比较大的市场需求量。也正是因为大型中央空调在郑州市场的成熟，才发展了一些极具专业实力的经销商，如河南泉舜、万通等。

同时，中小型中央空调也是这个市场中不可或缺的一部分，增长趋势明显。尤其是在经济发达的地区，在政府项目、高档写字楼、娱乐场所中使用率比较高。其中多联机系统的发展受华东地区的影响也迅速增长，其中美的、格力等品牌利用家用空调渠道健全的网络，在多联机市场中保持了一定的优势。此外，开利、约克等外资品牌除保持在大型中央空调机组上的优势之外，也加大了在中小型中央空调机组上的投入，逐渐占据了市场的一部分份额。

郑州市场由于发展较早，一些品牌在多年的行业历练中已经日趋成熟，也因此培育了一些资金雄厚、专业化程度高、资质齐全的中央空调工程商。据介绍，郑州地区一些专业的工程商都具有较长的行业历史，并且早期都是依托于一些知名的品牌成长起来的，对品牌的忠诚度比较高，但是随着市场的发展，这些经销商不再满足于与一两个品牌合作，且将工作的重点转向工程安装，并不仅仅从事简单的中央空调设备销售，为了控制成本，增强自身的竞争力，追求利润的最大化，对各个品牌的要求也越来越高。此外，这些工程商是属于某一集团公司的子公司，并在有些地方还开设分公司，工程信息来源广阔，资金、背景深厚，在市场中的优势较为明显。此外，一些品牌在依靠小的经销商中标之后，还需寻找有资质的工程安装公司，成本较高，导致竞争力下降。因此，在郑州的中央空调市场中，各个品牌对这些优势经销商资源的竞争也尤为激烈。

另外，郑州乃至于其他地级城市的另一大特点就是新城建设。据了解，郑州、洛阳、开封、焦作等城市的城区规模不再满足时代发展的需要，而改造老城区的成本又很高，因此在离老城区几公里以外划出一片地，建设新的城市，并不断的将政府机构、商业机构等向新城迁移。因此，不论传统的中央空调系统，还是商用、家用中央空调，都将在河南迎来一个快速增长的机会。大部分品牌也表示将加大在河南市场的投资力度，重点关注这个市场的发展。