上海市住宅产业现代化试点工作十项“四新”成果应用介绍

编者按：由上海市住宅产业现代化领导小组办公室通过二年多的调研、协调和专项试点，结合上海住宅建设的实际情况，形成了目前正在试点的十项“四新”成果。该技术成果在近日召开的２００２年全国住宅与房地产工作会议上得到了建设部领导的首肯与重视，并决定向全国推广，以提高全国住宅质量和科技含量，推进住宅产业化建设。 为进一步提高住宅质量和科技含量，推进住宅产业现代化，上海市住宅产业现代化领导小组办公室通过二年多的调研、协调和专项试点，结合上海住宅建设的实际情况，形成了目前面上试点的十项“四新”成果，以引导上海住宅建设“四新”成果的推广应用。 １、菜单式全装修、２、住宅节能保温技术、３、住宅智能化技术、４、新建住宅管道分质供水技术、５、有机垃圾生化处理、６、中水回用技术、７、户式中央空调技术、８、箱式变压器供配电技术和分时计价用电技术、９、太阳能清洁能源应用技术、１０、具有科技含量和人性化的住宅单元楼防盗门技术 菜单式全装修 一、技术简介 新建住宅全装修包括两种模式：一种是房地产开发企业直接向市场提供统一装修标准的住宅（简称全装修住宅）；另一种是房地产开发企业在预售时，提供多种装修设计方案，材料设备菜单和报价，供购房者选定后统一装修（简称菜单式全装修住宅）。 菜单式全装修住宅交房的基本要求是：厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电燃气表具和管线等一次装修到位。 优点：（１）大力推广环保、节能设备、材料的应用，是推进住宅产业现代化工作的切入口；（２）减少业主装修的精力，同时避免业主自行装修改变房屋结构，造成结构隐患和渗漏等；（３）可以减少同一商品住宅的重复工程量，避免二次装修造成的污染，有利于小区物业管理和环境保护，维护社区安全；（４）可以带动设计、施工、建材、设备等大量相关产业的规模化发展。例如厨卫单元定型、管线布置定向和设备家具定位。 二、成本分析 开发商采取菜单式全装修，装修材料和设备由于集中采购，价格为市场价的７０％～８０％。根据试点工作情况，装修成本大约可下降１５％左右，最终让利给消费者。 三、政策与措施 （１）初装饰竣工验收按照“本市新建住宅菜单式全装修试点工程执行住宅建筑初装饰设计、竣工核验规定的补充意见”执行；（２）提供菜单式全装修部品（材料）的推荐目录。 四、工作流程 １、新开工和在建住宅项目的房地产开发企业向所在区（县）住宅局（署）进行试点申报，并填报试点项目申请表。 ２、区、县住宅局（署）对申报项目进行审核，是否具备以下条件： （１）开发企业具有较强综合开发能力、较佳企业资信、开发建设手续开发； （２）开发企业选择具有相应资质的施工单位和工程监理单位； （３）试点项目必须以幢为单位，相对集中，面积在１万平方米以上为佳； （４）全装修住宅装修设计必须提前介入，充分考虑结构与管线的优化。 ３、区、县住宅局（署）确认试点项目后上报市住宅局产业处。 ４、市住宅局编制年度试点计划。 ５、试点工程实施 （１）全装修项目 Ⅰ与购房者签订包括选定的装修项目在内的购房合同，房价中应含装修费用。 Ⅱ完成设计文件和合同约定的各项内容，执行《上海市住宅建筑装饰工程技术规程》，并按规定进行备案。 Ⅲ向购房者提供包括装修项目质保条款和使用说明的《质量保证书》和《使用说明书》。 （２）菜单式全装修项目 Ⅰ确定装修的菜单与报价。 Ⅱ与购房者签订包括选定的装修项目在内的购房合同。 Ⅲ初装饰阶段的试点工程，由开发建设单位按照《本市新建住宅菜单式全装修试点工程执行住宅建筑初装饰设计、竣工核验规定的补充意见》组织核验，并按规定进行备案。 Ⅳ精装修阶段做好土建与装修工程的衔接，并执行《上海市住宅建筑装饰工程技术规程》。 Ⅴ向购房者提供包括装修项目质保条款和使用说明的《质量保证书》和《使用说明书》。 五、推广目标 ２００２年３万套，占全市新建住宅２０％，２００３年１０万套，占全市新建住宅６０％左右，２００５年全市新建住宅基本实现全装修。 住宅节能保温技术 一、技术简介 为了改善住宅建筑室内热环境，采用外保温、自保温、内保温等技术，提高围护结构（屋面、外墙、门窗、分户墙等）保温隔热性能，降低在空调采暖、降温期间的建筑使用能耗，从而确保国家行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》对围护结构规定性指标的基本实施，通过围护结构热工性能的改善，实现比原有住宅节能２５％的目标。 二、成本分析 １、外墙外保温：约３５元～４０元／平方米（建筑面积）（包括施工费用） ２、外墙内保温：约１５元～３４元／平方米（建筑面积）（包括施工费用） ３、分户墙内保温（采用保温砂浆）：约３元～６元／平方米（建筑面积）（包括施工费用） 三、政策与措施 １、由市建筑节能领导小组管理协调；由市建筑节能办、市建材办、市住宅节能局组织实施； ２、鼓励措施：对节能住宅进行认定挂牌、并由市建筑节能办进行适当鼓励。 四、工作流程 １、申报 申请创建节能住宅的房产开发企业在住宅开工前应提供以下资料向市建筑节能办提出申请。 （１）上海市建筑节能住宅认定申请表； （２）建筑节能住宅的节能设计和实施方案。 ２、方案论证 （１）市建筑节能办对其认定条件审核，符合条件的交专家评审委员会； （２）专家评审委员会评审通过后报市建材办和市住宅局，由市建材办和市住宅局发文通知其为创建建筑节能住宅； ３、项目验收与认定 （１）项目竣工后，房产开发商持以下资料向市建筑节能办提出认定申请： Ⅰ市住宅局颁发的住宅入户许可证； Ⅱ建筑节能住宅热工测试报告； Ⅲ其他需要提供的资料。 （２）验收合格的，由市建材办和市住宅局颁发建筑节能住宅认定证书和认定标志。 五、推广目标 ２００２年５０万平方米的新建住宅采用围护结构保温技术，满足节能住宅围护结构部分的要求，以后每年扩大试点，并同步抓好设备系统节能２５％。２００５年基本实现全部新建住宅建筑节能５０％的目标。 住宅智能化技术 一、技术简介 智能住宅小区是指将通信、计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，以期为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间，提高居住的物质和精神文明水平。 ＩＣ卡计量系统是通过使用ＩＣ卡表具，实现住户买卡后的水、燃气表具自动计量并能扣除卡中金额，从而达到计量和收费的目的。 “上海住宅网”是住宅小区智能化的信息平台，通过铺设在小区内部的光纤宽频网络，将信息发送到小区的每家每户，提供新闻教育、日常生活、出行交通、娱乐购物、家庭医疗等服务，真正实现宽带上网、个性化享受信息服务，以推进城市信息化建设。 二、成本分析 以５万平方米住宅小区为例，建设费用为４０元～６０元／平方米，运行费用（以名人花园８万平方米为例）５５２２元／月。 ＩＣ卡表具比传统表具增加每平方米约８元（原水表７０元／个，ＩＣ卡表５００元／个，原煤气表１７０元／个，ＩＣ卡表５２０元／个）。 三、管理模式和工作流程 按《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》的要求，智能住宅小区智能化内容可分为信息通信系统、安全防范系统、建筑设备监控系统、物业管理系统四大部分。智能化系统功能可分为基本配置和可选配置。基本配置是智能住宅小区应满足的功能，可选配置由开发商根据实际需要选配。 １、本市新建住宅，建设规模２．５万平方米以上（包括２．５万平方米）的项目，均可申报上海市新建住宅小区智能化扩大试点工程（以下简称新建住宅小区智能化扩大试点工程）。 凡申报新建住宅小区智能化扩大试点工程的项目，必须达到《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》规定的基本功能配置要求，承建的系统集成商必须具有建筑智能化系统集成专项设计（施工）资质。 ２、各区、县住宅发展局（署）按照其职责权限，负责所辖行政区域内新建住宅小区智能化扩大试点工程的建设和管理工作。 ３、凡申报新建住宅小区智能化扩大试点工程的住宅开发建设单位应按《上海市智能住宅小区功能配置试点大纲》的要求，编制智能化设计方案和实施方案，向项目所在区（县）的住宅发展局（署）提出申请，并提交以下材料： （１）新建住宅小区智能化扩大试点工程申报表； （２）新建住宅项目立项申请及批复（如已提供的，则不另行提供）； （３）经批准的新建住宅项目规划方案（如已提供的，则不另行提供）； （４）新建住宅项目智能化设计和实施方案； （５）其他需提供的材料。 ４、区、县住宅发展局（署）负责对申报新建住宅小区智能化扩大试点工程项目的基本情况进行审核，合格的项目报市住宅发展局。 市住宅发展局会同上海市智能建筑试点工作领导小组办公室（以下简称市智能办）及项目所在区、县的住宅发展局（署），组织专家对申报新建住宅小区智能化扩大试点工程的智能化设计和实施方案进行可行性论证。 ５、市住宅发展局将经可行性论证通过的项目列为新建住宅小区智能化扩大试点工程，报市智能办备案 ６、区、县住宅发展局（署）对所辖行政区域内新建住宅小区智能化扩大试点工程的建设进行全过程的跟踪管理，定期进行阶段性检查。 对未按方案实施的项目，区、县、住宅发展局（署）应及时通知开发单位限期整改。开发建设单位不整改或经整改后仍达不到要求的，区、县住宅发展局（署）应将情况报市住宅发展局。市住宅发展局查实后，不再将该项目列为新建住宅小区智能化扩大试点工程。 ７、新